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5月15日，一則重磅收購(gòu)消息在房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋傳。2名消息人士透露，綠城中國(guó)(3900.HK)主席宋衛(wèi)平由于私人原因決定向融創(chuàng)中國(guó)主席孫宏斌出售股權(quán)，消息得到了官方證實(shí)。

當(dāng)天傍晚，融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)公告稱(chēng)，正與宋衛(wèi)平夫婦以及綠城CEO壽柏年洽談收購(gòu)綠城中國(guó)不超過(guò)30%的股權(quán)，但并未就收購(gòu)事項(xiàng)簽訂任何協(xié)議，收購(gòu)也未必一定進(jìn)行。只要收購(gòu)股權(quán)超過(guò)24.32%，融創(chuàng)就將成為綠城的單一大股東，合并合同銷(xiāo)售額有望逼近千億元大關(guān)。

值得關(guān)注的是，如果宋衛(wèi)平和壽柏年不能控制30%以上的投票權(quán)或者2人離職，綠城2年前和九龍倉(cāng)簽訂的股份禁售協(xié)議將自動(dòng)失效。消息人士暗示，洽購(gòu)本身已經(jīng)得到了九倉(cāng)集團(tuán)的認(rèn)可，交易完成后，融創(chuàng)會(huì)開(kāi)啟與九倉(cāng)合作的新篇章。

交銀國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)分析師何志忠接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道訪問(wèn)時(shí)分析，管理層在估值較低的市況下出售控股股權(quán)屬私人行為，即使融創(chuàng)獲得大股東地位，相信也會(huì)保留綠城的獨(dú)立品牌，更多在項(xiàng)目層面融合。對(duì)負(fù)債率高近70%的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，任何現(xiàn)金收購(gòu)都會(huì)顯著增加公司的財(cái)務(wù)壓力。

宋退孫進(jìn)

前述消息人士透露，若交易完成，融創(chuàng)將控股綠城旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù);而宋衛(wèi)平將淡出上市公司，轉(zhuǎn)而經(jīng)營(yíng)主營(yíng)商業(yè)及政府代建的非上市公司綠城建設(shè)，業(yè)務(wù)范疇包括代建保障性住房、養(yǎng)老設(shè)施和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

一位要求匿名的大行分析員透露，綠城管理層對(duì)年初至今的銷(xiāo)售成績(jī)并不滿意，尤其是大本營(yíng)杭州的樓市蕭條，不排除宋衛(wèi)平看淡后市而出售股權(quán)的可能性。另外，宋衛(wèi)平膝下沒(méi)有子女，壽柏年的子女也無(wú)意繼承父業(yè)，繼承人問(wèn)題長(zhǎng)期懸而未決也加強(qiáng)了管理層的退意。

事實(shí)上，融創(chuàng)和綠城的合作早于2年前就開(kāi)始了。2012年6月22日，就在綠城宣布引入九倉(cāng)為策略股東不到1個(gè)月，融創(chuàng)與綠城宣布組建上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，綠城拿出9個(gè)項(xiàng)目注入合資公司，融創(chuàng)則耗資33.72億元，各占50%股權(quán)的平衡模式成為一時(shí)佳話。

“融創(chuàng)獲得了綠城的樓盤(pán)品質(zhì)，而綠城則贏得了融創(chuàng)獨(dú)有的賣(mài)樓速度。”海通國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師侯凌中表示，“融綠”成立2年多來(lái)，銷(xiāo)售增長(zhǎng)穩(wěn)定，融創(chuàng)得以進(jìn)入廣大的上海高端市場(chǎng)，綠城則大大節(jié)省了項(xiàng)目投入金額。

宋衛(wèi)平當(dāng)時(shí)曾這樣計(jì)算：綠城原先要為9大投資項(xiàng)目投入20-25億元，重組后，綠城不僅不需要投資，還可以回收至少20億元。一來(lái)一去，等于為當(dāng)時(shí)債臺(tái)高筑的綠城帶來(lái)了最多45億元的現(xiàn)金收益。

經(jīng)過(guò)2次“大輸血”，綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率由歷史最高的148%跌落至去年底的60.1%;而融創(chuàng)在孫宏斌的激進(jìn)戰(zhàn)略下，2013年先后拿下北京、天津和上海等地的多個(gè)“地王”，凈負(fù)債比率達(dá)到69.7%，盡管較2012年下降了12個(gè)百分點(diǎn)，但仍屬較高水平。

目前，綠城中國(guó)市值達(dá)到168.59億港元，最多30%股權(quán)價(jià)值超過(guò)50億港元。何志忠預(yù)測(cè)，融創(chuàng)或須借助配股、增發(fā)等股權(quán)融資來(lái)完成這次收購(gòu)，任何現(xiàn)金對(duì)價(jià)都將使融創(chuàng)面臨更大的財(cái)務(wù)壓力。

記者查閱香港聯(lián)交所的權(quán)益披露，宋衛(wèi)平(包括其妻夏一波)持股25.11%，僅比第二大股東九龍倉(cāng)(24.32%)多出0.79，壽柏年持有17.86%的綠城股權(quán)。理論上來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)最少只要獲得25%股權(quán)就能控股綠城。

問(wèn)題在于，根據(jù)綠城和九倉(cāng)2年前簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議，若九倉(cāng)行使全部?jī)r(jià)值25.5億港元的可換股債券(CB)，九倉(cāng)持股可升至35.1%。宋衛(wèi)平曾經(jīng)承諾將在3年內(nèi)回購(gòu)該批CB，目前是否繼續(xù)回購(gòu)成為一大變數(shù)。

侯凌中表示，九倉(cāng)近幾年在內(nèi)地發(fā)展地產(chǎn)全部采用合營(yíng)模式，不愿意自己“挑大梁”，此次交易中，九倉(cāng)基本上會(huì)扮演被動(dòng)接受的角色，只是轉(zhuǎn)變了合作伙伴。

新千億級(jí)地產(chǎn)大鱷?

截止2013年底，綠城中國(guó)完成合同銷(xiāo)售金額651億元，融創(chuàng)中國(guó)則累計(jì)銷(xiāo)售547億元。盡管30%股權(quán)不會(huì)導(dǎo)致報(bào)表合并，但新融創(chuàng)的銷(xiāo)售金額突破1000億元大關(guān)應(yīng)該只是時(shí)間問(wèn)題。

去年，千億級(jí)別的房企數(shù)量由原先的3家(萬(wàn)科、綠地和保利)擴(kuò)容為7家，萬(wàn)達(dá)、中海、碧桂園和恒大新晉入圍。孫宏斌年初曾表示，自己并不在意銷(xiāo)售額是否超過(guò)千億，數(shù)字游戲沒(méi)有意義，融創(chuàng)的目標(biāo)是躋身房企第一陣營(yíng)。2014年，融創(chuàng)宣布全年合同銷(xiāo)售目標(biāo)650億元。

如今，控股綠城為融創(chuàng)晉升龍頭房企提供了捷徑。問(wèn)題也隨之而來(lái)，宋衛(wèi)平及其管理層可以說(shuō)是綠城品牌的靈魂，若老宋退役，如何完成龐大的整合?

市場(chǎng)傳聞，壽柏年仍有可能繼續(xù)留任綠城管理層，以完成業(yè)務(wù)過(guò)渡;但宋衛(wèi)平則會(huì)在交易完成后轉(zhuǎn)變?yōu)樾」蓶|，專(zhuān)心綠城建設(shè)的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。

何志忠分析，融創(chuàng)只收購(gòu)最多30%的股權(quán)，并沒(méi)有提起全面并購(gòu)，反映融創(chuàng)仍希望維持兩家上市公司的獨(dú)立運(yùn)作，交易僅體現(xiàn)在綠城的管理層變更。若能成功挽留部分現(xiàn)任管理層，融創(chuàng)會(huì)得益于綠城高品質(zhì)的項(xiàng)目組合，也符合孫宏斌局部深耕、主營(yíng)高端客戶的策略。

（原標(biāo)題：融創(chuàng)洽購(gòu)綠城 繼承人懸而未決加強(qiáng)管理層退意）